كيف تؤثر السياحة المتنامية على أسعار الإيجار والعوائد في دبي وأبوظبي

مقدمة: موجة سياحية وتأثير مباشر على السوق العقاري

شهدت دبي وأبوظبي زيادة ملموسة في عدد الزوار الدوليين خلال 2024 وما بعده، ما أعطى دفعة قوية لقطاع الضيافة وخلق طلباً إضافياً على الإيجارات قصيرة وطويلة الأجل. في دبي وحدها استقبلت الإمارة نحو 18.7 مليون زائر دولي في 2024، بينما اقترب عدد الزوار في النصف الأول من 2025 من 9.9 مليون، مع ارتفاعات في مؤشرات الإشغال ومتوسط سعر الغرفة (ADR) وRevPAR.

هذا التدفق السياحي لا يؤثر فقط على الفنادق؛ بل يمتد أثره إلى سوق الشقق المفروشة، الإيجارات قصيرة الأمد عبر منصات المشاركة، والسوق السكنية الأوسع، محدثاً تغييرات في الأسعار، معدلات الشغور، وعوائد المستثمرين العقاريين.

القناة الأولى: كيف تدفع السياحة أسعار الإيجار والصعود في العوائد

تؤثر السياحة على سوق الإيجار عبر مسارات مباشرة وغير مباشرة:

• طلب على الإيجارات قصيرة الأمد: ارتفاع أعداد السياح يزيد الحاجة إلى شقق فندقية ووحدات مؤثثة للإيجار ليلاً وأسبوعياً، ما يرفع العوائد قصيرة الأجل مقارنة بعقود الإيجار السنوية.
• بدائل للسكن الفندقي: بعض المسافرين وأطراف الأعمال يختارون شقق الإيجار قصيرة الأمد (serviced apartments) كبديل للفنادق، ما يزيد الإشغال في هذه الفئة.
• تركيز على المناطق السياحية: الأحياء القريبة من المنتجعات، الموانئ والمناطق الفندقية تشهد ضغطاً على الإيجار وارتفاعاً في الطلب الموسمي والمستدام.

بيانات المنصات المحلية تشير إلى ارتفاعات ملحوظة في طلب الإيجار خلال 2024–H1 2025، مع قفزات في بعض الفئات الراقية بينما شهدت شرائح وسطى وميسورة تذبذبات بحسب العرض المحلي والتسليمات الجديدة.

مقارنة بين دبي وأبوظبي: نقاط تشابه واختلاف

دبي: بفضل استراتيجيات جذب السياح وإطلاق مشروعات كبرى، تضخمت أرقام الزوار وارتفعت مؤشرات الفنادق، ما انعكس على الإيجارات خصوصاً في المناطق المركزية والمطلة على البحر. مع ذلك تُشير تحليلات ائتمانية إلى مخاطر تصحيح سعري محتمل نتيجة لزيادة المعروض من الوحدات السكنية خلال 2025–2026.

أبوظبي: شهدت الإمارة نمواً قوياً في قطاع الضيافة (مئات الآلاف من نوبات الإقامة وزيادة كبيرة في الإيرادات والفئات الفندقية الفاخرة)، مع ارتفاعات في قيم الإيجار السنوية في بعض القطاعات بينما تظل الأسواق المحلية أكثر تأثراً بمشروعات الثقافة والمنتجعات الجديدة.